Ein Investor, der am Ende seiner neunjährigen Scellier-Verpflichtung steht, sieht sich einer konkreten Entscheidung gegenüber: Entweder lässt er den steuerlichen Vorteil verstreichen, oder er verlängert das Programm, um weiterhin seine Steuer zu senken. Der Ansatz scheint auf dem Papier einfach, aber die Kontrollen der Verwaltung haben sich in den letzten Jahren deutlich verschärft. Die genauen Bedingungen für die Verlängerung des Scellier-Programms zu verstehen und die erforderlichen Nachweise im Voraus zu antizipieren, vermeidet kostspielige Nachforderungen.
Scellier Intermediär und verstärkte Steuerkontrollen seit 2023
Seit 2023-2024 überprüft die Steuerverwaltung systematischer die Kohärenz zwischen den Scellier-Obergrenzen und denen der benachbarten Programme (Pinel, Duflot) bei den Kontrollen anhand von Unterlagen. Es gibt einen Anstieg der Anforderungen an Nachweise für die Anträge auf Verlängerung des Scellier Intermediär: Mietverträge, Steuerbescheide N-2, Mietberechnungen.
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Konkret, wenn man sich für den Scellier Intermediär entschieden hat, eröffnet die Verlängerung das Recht auf einen zusätzlichen Abzug bei den Einkünften aus Vermietung. Dieser Abzug setzt voraus, dass die Mietobergrenzen und die Einkommensobergrenzen des Mieters während der gesamten Verlängerungsdauer eingehalten werden.
Die häufigste Falle betrifft die ohne Überprüfung der Obergrenzen erneuerten Mietverträge. Ein vor mehreren Jahren unterzeichneter Mietvertrag kann einen damals konformen Mietpreis aufweisen, aber die anwendbare Obergrenze muss bei jeder Erneuerung oder Wiedervermietung überprüft werden.
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Die Verwaltung verlangt den Nachweis, dass der Eigentümer die Obergrenze zum Zeitpunkt des Mieterwechsels oder der stillschweigenden Verlängerung tatsächlich neu berechnet hat. Wer die Modalitäten der Verlängerung des Scellier-Gesetzes nach 9 Jahren vertiefen möchte, sollte sein Dossier lange vor dem Fälligkeitsdatum zusammenstellen.
Steuererklärung Scellier: Formular 2044 und zu vermeidende Fehler
Die Verlängerung wird nicht automatisch ausgelöst. Man muss sie in der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung formalisiert, über das Formular 2044 (oder 2044 spezielle je nach Fall). Das Engagement zur Verlängerung wird durch die ausdrückliche Erwähnung der Fortsetzung des Programms im entsprechenden Abschnitt konkretisiert.
Was die Verwaltung im Dossier erwartet
- Den aktuellen Mietvertrag oder den neuen Mietvertrag, mit Angabe der monatlichen Miete ohne Nebenkosten und der Wohnfläche, die für die Berechnung der Obergrenze herangezogen wird
- Den Steuerbescheid N-2 des Mieters, der nachweist, dass seine Einkünfte die anwendbare Obergrenze für die Wohngegend nicht überschreiten (für den Scellier Intermediär)
- Die detaillierte Berechnung der Miete pro Quadratmeter, verglichen mit der Obergrenze der geografischen Zone, in der sich die Immobilie befindet
- Eine Kopie der Erklärung 2044 des Vorjahres, falls der Prüfer die Kontinuität des Engagements überprüfen möchte
Ein klassischer Fehler besteht darin, das Kästchen für die Verlängerung im Jahr der zehnten Erklärung nicht anzukreuzen. Ein Versäumnis im ersten Jahr der Verlängerung gefährdet den gesamten steuerlichen Vorteil der folgenden Jahre.
Verspätete Regularisierung und Recht auf Fehler
Das BOFiP wurde im Juli 2022 im Bereich “Recht auf Fehler” aktualisiert. Die seitdem veröffentlichten Reskripte zeigen einen klaren Trend: Die Verwaltung akzeptiert die Regularisierung einer vergessenen Verlängerungsoption nur, wenn der Mietvertrag und die Obergrenzen bereits im ersten Jahr der Verlängerung eingehalten wurden und der Steuerpflichtige einen konstanten Willen zeigt, im Programm zu bleiben.
Anders gesagt, man kann nicht nachträglich regulieren, wenn die Wohnung ohne Einhaltung der Bedingungen vermietet wurde. Der gute Glaube reicht ohne materielle Beweise nicht aus.
Verlängerung Scellier: Dauer der Verlängerung und erhaltene Steuerermäßigung
Die Dauer der Verlängerung hängt von der Art des abgeschlossenen Scellier ab. Der klassische Scellier sieht keine Verlängerung über neun Jahre hinaus vor: Die Steuerermäßigung endet und der Eigentümer erhält seine Verwaltungfreiheit zurück. Der Scellier Intermediär (auch als sozialer Scellier bezeichnet) ermöglicht hingegen die Verlängerung des Mietengagements um Zeiträume von drei Jahren, bis zu maximal sechs zusätzlichen Jahren.
Diese Verlängerung führt zu einem zusätzlichen Abzug bei den Bruttoeinkünften aus Vermietung. Der Satz dieses Abzugs variiert je nach Jahr des Erwerbs der Immobilie und den ursprünglichen Bedingungen des Programms.
Wann die Verlängerung kein finanzielles Interesse mehr hat
Eine Verlängerung ist nicht immer die beste Option. Wenn die gedeckelte Miete deutlich unter der Marktmiete in der betreffenden Zone liegt, kann der Mietausfall den steuerlichen Vorteil übersteigen. Man sieht dieses Szenario in einigen Mittelstädten, in denen die Mieten seit dem ursprünglichen Kauf stark gestiegen sind.
Bevor man sich für drei weitere Jahre verpflichtet, sollte man eine einfache Berechnung anstellen: die jährliche Steuerermäßigung mit der Differenz zwischen gedeckelter Miete und Marktmiete vergleichen. Wenn die zweite die erste übersteigt, kostet die Verlängerung mehr, als sie einbringt.
Alternativen nach dem Ende des Scellier-Programms: LMNP, Verkauf oder Beibehaltung der unmöblierten Vermietung
Sobald das Engagement beendet ist (mit oder ohne Verlängerung), stehen drei Optionen zur Verfügung.
Der Übergang zur nicht professionellen möblierten Vermietung (LMNP) zieht viele Scellier-Eigentümer an. Das steuerliche Regime des LMNP ermöglicht es, die Immobilie und die Möbel buchhalterisch abzuschreiben, was die Besteuerung der Mieteinnahmen stark reduziert. Der Übergang zum LMNP setzt voraus, dass die Wohnung gemäß der gesetzlichen Liste möbliert wird und dass der Mietvertrag geändert wird (Übergang von einem unmöblierten Mietvertrag von drei Jahren zu einem möblierten Mietvertrag von einem Jahr).
Der Verkauf ist die andere häufige Strategie, insbesondere wenn die Immobilienwertsteigerung signifikant geworden ist. Die Abzüge für die Haltedauer kommen zur Anwendung: Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer beginnt der Abzug, die Steuer auf die Wertsteigerung zu reduzieren.
Die Beibehaltung der unmöblierten Vermietung ohne Programm bleibt der einfachste Weg. Keine besonderen Schritte, aber auch kein steuerlicher Vorteil. Die Einkünfte aus Vermietung werden dann nach dem progressiven Tarif besteuert, was für Eigentümer in den höheren Steuerklassen schwerwiegend sein kann.
Die Wahl hängt von der aktuellen Nettorendite der Immobilie, der gesamten steuerlichen Situation des Eigentümers und dem Zustand der Wohnung ab. Eine Wohnung, die umfangreiche Renovierungsarbeiten benötigt, tendiert eher zum Verkauf oder zum LMNP, das die Abzüge für die Instandhaltungsarbeiten ermöglicht.